これから人口減少していく日本における不動産投資を考える。といってもJ-REITを中心に。

今日は、これからしばらくは人口減少が続く日本における不動産投資について考えてみました。もちろん、サラリーマン投資家としてです。専業の投資家や土地持ちの方、資産家などは、ちょっと条件が違いすぎるのでまた機会があったら考えてみたいと思います。

現在の日本は、人口減少が始まっているにも関わらず、どんどんマンションが建てられ、戸建ても新築されています。住宅自体の性能（耐震性・省エネ性能など）の向上も著しいので、中古住宅より新築に住みたいのもわかるし、長い老後のことを考えると年金生活にはいってから大規模な修繕などが必要になるようでは困るわけです。

そんなわけで、これからもジャンジャン新築の戸建てが建てられる傾向は続くでしょう。

マンションについても、首都圏を中心に郊外の戸建てより便利な都心のマンションを選ぶ人も多いようでまだまだ供給が続くでしょう。郊外の戸建てに住んでいた高齢者が、便利な立地のマンションに移住ということも増えているようです。

60才を過ぎてから新築のマンションに住めば、大規模修繕などの面倒ごとは、逃げ切りでかかわらなく済みそうだし、建て替えの事なども考えなくていいので、一つの方法だなと感心しています。


サラリーマン大家さんをもてはやす記事や体験談や指南の書籍なども多数出ています。大成功した方も多くいるようですが、その陰には借金を抱えて困っている方もそれなりにいることと推測されます。

現物の不動産投資は、それなりのまとまった金額の投資が必要になります。金融機関からの融資を受けての投資となるでしょう。さらに、思っているほどは手間がかからないとは言っても、それなり投資のための時間を取れる人でないといけません。

したがって、サラリーマン大家さんになるには、現在の職場の勤務状況などが大きく影響するので皆が可能なわけではないと考えます。

そこで、誰でも手軽にできる不動産投資ということでJ－REITについて考えてみました。J-REITは、日本の不動産投資法人の証券への投資ということになりますので、小口での投資が可能となる点で、非常に手軽に始められます。証券会社の口座で、株式の売買と同じようにできますので、購入も売却も簡単です。

投資も売却も簡単にできて、保有時も何もすることはありませんので、手間はかかりませんが、その分利回りは株よりも少し良いというレベルです。当たり前ですが、不動産の現物の投資に比べると大きく見劣りしますが、それは当然のことです。


さて、日本国内の不動産に投資するJ-REITを選択する上で、どのようなことに注意すればよいか考えてみました。

まず、日本国内の人口は減少していくということで、地方では、放置されている空き家が問題となるレベルです。しかしながら、東京など大都市圏への人口集中は今後も続くものと思います。
日本全体の人口は減り、さらに都市部への人口流入は続くと考えると、地方はますます寂れるとういうことです。東京・大阪・名古屋の３大都市圏以外は衰退していく可能性が高いわけです。福岡や札幌といった地域の中核的都市でも九州全域・北海道全域からの人口流入があって現在はそれなりに栄えているわけですが、吸収する人口が少なくなれば衰退が始まるかもしれません。

ですから、投資するべきは東京の一等地を中心に物件を保有していることが条件になってくるでしょう。当面は阪神・中京地区でも大丈夫でしょうが、東京が基本かなと思っています。

間違っても地方中心の銘柄に投資すべきでは、ありません。

いくら人口流入が続くといっても、周囲の人口減少に伴い勢いは衰えるものと思います。東京近郊の空き家や安いアパートなどと戦わねばならない住宅系は、長期的には苦戦するかもしれません。

以上から、東京周辺を中心にオフィスビル・物流施設系を保有しているJ-REITに投資するのが吉と考えます。

現在毎月分配型の投資信託が大量に保有していた証券を売却に動いているために、J-REITは全般に価格が下がってきているという報道もあります。価格低下が金利上昇に対する警戒感ではなく、ただの需要と供給のバランスの問題で起こっているのであれば、今は買い時かもしれません。

アメリカは利上げ。FRBが利上げ決定＆資産縮小へ アメリカ株への直接投資も考慮すべき時か？

アメリカは、利上げ決定ですね。

FRBが3月に続いて、6月の利上げを決めました。多少の減速はあっても一時的なものであり景気拡大は続いており、基本的に順調ということのようです。

また、大規模緩和で膨らみ続けていた保有資産についても縮小の方向へ舵を切ることを決定しました。景気が順調なうちに正常化しておきたいところでしょう。

やはり、景気が順調なうちにきちんと利上げをしておかないと、次に金融緩和が必要な局面で打つ手がなくなってしまうわけで、非常に問題だと思います。その点では、日銀もそろそろ出口に向けてきちんと用意をしていかなければならないでしょう。

景気拡大の局面が長く続いており、株価も最高値を更新し続けている状態のアメリカですが、金融政策の正常化も進んでおり、次の不景気の時にきちんと対策が取れそうなので、アメリカの株への投資もぼちぼち考えてもいいかなと思ったりもしています。

一応最近は、日本会社でも海外で稼ぎというものをしっかりチェックするようにしているのですが、直接海外への投資というのも選択肢としては十分考慮するべきだったわけですね。

アメリカの場合は、運用の手数料率が非常に安いのでETFからスタートするのもいいかもしれません。まずは少し勉強始めます。

2017年5月投資状況のまとめ

2017年5月の投資状況のまとめです。

今月は北朝鮮情勢は変わりないのですが、マーケット的には過去の出来事のような扱いで、ミサイル発射があってもあまり影響していないようですね。

じりじりと相場が下げてきたかと思うと、ポンと上げて戻ってしまう。そんな感じの日々でなかなか新規の投資が進んでいません。

どんなに割高な感じがしても、10年後から見ればまだまだ安いかもしれませんから、コツコツと投資を継続していくことも大切かと思っています。反対に今後暴落して、二度とこんなに高い株価にはならないかもしれませんから、一度に投資しすぎないようにも気を付けながらコツコツです。

新規投資銘柄

5月の新規投資銘柄は、ありません。
指値は出しているのですがなかなかヒットしません。6月はもう少し発掘を頑張りたいです。

追加投資

先月は追加投資も指値がヒットしませんでした。残念。

売却

先月も売却はありません。
現在、売却検討している銘柄はありませんので当分売却銘柄は、なさそうです。

配当

今月は、2月決算の会社と3月決算の会社の一部から配当が入っています。

・イオン　　　　12258円
・トヨタ　　　 131481円
・吉野家HD　　　3188円
・DCM　　　　　 3108円
・ヤマザワ　　　1650円
・グラファイトデザイン　4782円
・壱番屋　　　　2789円
・スクロール　　　500円

の合計159693円

これで今年の受け取り配当総額は、　合計221279円　になりました。

株主優待

株主優待は先月も6社。

・吉野家HD
　吉野家グループで使用可能な優待券300円ｘ10枚
・ANA
　ANAで使える優待搭乗券ほか
・JR東日本
　JR東日本で使える優待券（2割引券）ほか
・キーコーヒー
　自社製品：もちろんコーヒーです。
・壱番屋
　ココ壱で使える優待券
・ヤマザワ
　優待券


5月は全然投資ができていないかったので、高値掴みには注意しつつも、今月はもう少し積極的に行こうかと思っています。