今日は、これからしばらくは人口減少が続く日本における不動産投資について考えてみました。もちろん、サラリーマン投資家としてです。専業の投資家や土地持ちの方、資産家などは、ちょっと条件が違いすぎるのでまた機会があったら考えてみたいと思います。
現在の日本は、人口減少が始まっているにも関わらず、どんどんマンションが建てられ、戸建ても新築されています。住宅自体の性能（耐震性・省エネ性能など）の向上も著しいので、中古住宅より新築に住みたいのもわかるし、長い老後のことを考えると年金生活にはいってから大規模な修繕などが必要になるようでは困るわけです。
そんなわけで、これからもジャンジャン新築の戸建てが建てられる傾向は続くでしょう。
マンションについても、首都圏を中心に郊外の戸建てより便利な都心のマンションを選ぶ人も多いようでまだまだ供給が続くでしょう。郊外の戸建てに住んでいた高齢者が、便利な立地のマンションに移住ということも増えているようです。
60才を過ぎてから新築のマンションに住めば、大規模修繕などの面倒ごとは、逃げ切りでかかわらなく済みそうだし、建て替えの事なども考えなくていいので、一つの方法だなと感心しています。
サラリーマン大家さんをもてはやす記事や体験談や指南の書籍なども多数出ています。大成功した方も多くいるようですが、その陰には借金を抱えて困っている方もそれなりにいることと推測されます。
現物の不動産投資は、それなりのまとまった金額の投資が必要になります。金融機関からの融資を受けての投資となるでしょう。さらに、思っているほどは手間がかからないとは言っても、それなり投資のための時間を取れる人でないといけません。
したがって、サラリーマン大家さんになるには、現在の職場の勤務状況などが大きく影響するので皆が可能なわけではないと考えます。
そこで、誰でも手軽にできる不動産投資ということでJ－REITについて考えてみました。J-REITは、日本の不動産投資法人の証券への投資ということになりますので、小口での投資が可能となる点で、非常に手軽に始められます。証券会社の口座で、株式の売買と同じようにできますので、購入も売却も簡単です。
投資も売却も簡単にできて、保有時も何もすることはありませんので、手間はかかりませんが、その分利回りは株よりも少し良いというレベルです。当たり前ですが、不動産の現物の投資に比べると大きく見劣りしますが、それは当然のことです。
さて、日本国内の不動産に投資するJ-REITを選択する上で、どのようなことに注意すればよいか考えてみました。
まず、日本国内の人口は減少していくということで、地方では、放置されている空き家が問題となるレベルです。しかしながら、東京など大都市圏への人口集中は今後も続くものと思います。
日本全体の人口は減り、さらに都市部への人口流入は続くと考えると、地方はますます寂れるとういうことです。東京・大阪・名古屋の３大都市圏以外は衰退していく可能性が高いわけです。福岡や札幌といった地域の中核的都市でも九州全域・北海道全域からの人口流入があって現在はそれなりに栄えているわけですが、吸収する人口が少なくなれば衰退が始まるかもしれません。
ですから、投資するべきは東京の一等地を中心に物件を保有していることが条件になってくるでしょう。当面は阪神・中京地区でも大丈夫でしょうが、東京が基本かなと思っています。
間違っても地方中心の銘柄に投資すべきでは、ありません。
いくら人口流入が続くといっても、周囲の人口減少に伴い勢いは衰えるものと思います。東京近郊の空き家や安いアパートなどと戦わねばならない住宅系は、長期的には苦戦するかもしれません。
以上から、東京周辺を中心にオフィスビル・物流施設系を保有しているJ-REITに投資するのが吉と考えます。
現在毎月分配型の投資信託が大量に保有していた証券を売却に動いているために、J-REITは全般に価格が下がってきているという報道もあります。価格低下が金利上昇に対する警戒感ではなく、ただの需要と供給のバランスの問題で起こっているのであれば、今は買い時かもしれません。