これから人口減少していく日本における不動産投資を考える。といってもJ-REITを中心に。

今日は、これからしばらくは人口減少が続く日本における不動産投資について考えてみました。もちろん、サラリーマン投資家としてです。専業の投資家や土地持ちの方、資産家などは、ちょっと条件が違いすぎるのでまた機会があったら考えてみたいと思います。

現在の日本は、人口減少が始まっているにも関わらず、どんどんマンションが建てられ、戸建ても新築されています。住宅自体の性能（耐震性・省エネ性能など）の向上も著しいので、中古住宅より新築に住みたいのもわかるし、長い老後のことを考えると年金生活にはいってから大規模な修繕などが必要になるようでは困るわけです。

そんなわけで、これからもジャンジャン新築の戸建てが建てられる傾向は続くでしょう。

マンションについても、首都圏を中心に郊外の戸建てより便利な都心のマンションを選ぶ人も多いようでまだまだ供給が続くでしょう。郊外の戸建てに住んでいた高齢者が、便利な立地のマンションに移住ということも増えているようです。

60才を過ぎてから新築のマンションに住めば、大規模修繕などの面倒ごとは、逃げ切りでかかわらなく済みそうだし、建て替えの事なども考えなくていいので、一つの方法だなと感心しています。


サラリーマン大家さんをもてはやす記事や体験談や指南の書籍なども多数出ています。大成功した方も多くいるようですが、その陰には借金を抱えて困っている方もそれなりにいることと推測されます。

現物の不動産投資は、それなりのまとまった金額の投資が必要になります。金融機関からの融資を受けての投資となるでしょう。さらに、思っているほどは手間がかからないとは言っても、それなり投資のための時間を取れる人でないといけません。

したがって、サラリーマン大家さんになるには、現在の職場の勤務状況などが大きく影響するので皆が可能なわけではないと考えます。

そこで、誰でも手軽にできる不動産投資ということでJ－REITについて考えてみました。J-REITは、日本の不動産投資法人の証券への投資ということになりますので、小口での投資が可能となる点で、非常に手軽に始められます。証券会社の口座で、株式の売買と同じようにできますので、購入も売却も簡単です。

投資も売却も簡単にできて、保有時も何もすることはありませんので、手間はかかりませんが、その分利回りは株よりも少し良いというレベルです。当たり前ですが、不動産の現物の投資に比べると大きく見劣りしますが、それは当然のことです。


さて、日本国内の不動産に投資するJ-REITを選択する上で、どのようなことに注意すればよいか考えてみました。

まず、日本国内の人口は減少していくということで、地方では、放置されている空き家が問題となるレベルです。しかしながら、東京など大都市圏への人口集中は今後も続くものと思います。
日本全体の人口は減り、さらに都市部への人口流入は続くと考えると、地方はますます寂れるとういうことです。東京・大阪・名古屋の３大都市圏以外は衰退していく可能性が高いわけです。福岡や札幌といった地域の中核的都市でも九州全域・北海道全域からの人口流入があって現在はそれなりに栄えているわけですが、吸収する人口が少なくなれば衰退が始まるかもしれません。

ですから、投資するべきは東京の一等地を中心に物件を保有していることが条件になってくるでしょう。当面は阪神・中京地区でも大丈夫でしょうが、東京が基本かなと思っています。

間違っても地方中心の銘柄に投資すべきでは、ありません。

いくら人口流入が続くといっても、周囲の人口減少に伴い勢いは衰えるものと思います。東京近郊の空き家や安いアパートなどと戦わねばならない住宅系は、長期的には苦戦するかもしれません。

以上から、東京周辺を中心にオフィスビル・物流施設系を保有しているJ-REITに投資するのが吉と考えます。

現在毎月分配型の投資信託が大量に保有していた証券を売却に動いているために、J-REITは全般に価格が下がってきているという報道もあります。価格低下が金利上昇に対する警戒感ではなく、ただの需要と供給のバランスの問題で起こっているのであれば、今は買い時かもしれません。

ヤマダ電機 株主総会常連の橋本和夫氏が自分を取締役に選任する株主提案あり

ヤマダ電機の株主総会招集通知を見てびっくり。

議案は、剰余金処分の案件だと思っていたらもう一つ。
それも株主提案です。

JRとか電力なんかだと、毎年株主提案の議案が複数出ていますけど、それ以外の会社ではかなり珍しい。

提案株主は、橋本和夫氏。毎年多くの株主総会に出席していろいろと発言している有名人らしいです。

第2号議案　取締役1名選任の件（株主提案による議案）
　第１　提案内容
　　橋本和夫を取締役に選任する。
　第２　提案内容
　　当人は、当社の古くからの株主であり、当社と密接に企業価値の向上について意見交換している。最近の経営姿勢について、他の株主よりさまざまな意見がでているので、その採否について有効な意見を提出できる能力がある。

議案の内容はこんな感じです。
もちろん取締役会としては、反対です。

さて、この株主提案ですが、株式の１％以上または、議決権300個以上あれば可能とのこと。ヤマダの場合3万株あればOKということです。

なお、1/10以上の賛成が得られなかった場合は、３年間は同様の提案はできない決まりになっています。

有名人なのでもしかしたらほかの会社にも提案しているかもしれませんがどうなのでしょうか？

投資家の休息

こんにちは。

投資家も夏休みです。
本当は、セミリタイアをして南の島でのんびりしたいものです。

そんな日を夢見てささやかなバカンスです。
台風にあうことなく、天候に恵まれています。

このまま帰りたくない感じですが、帰ったらセミリタイアを現実のものとするべく投資家生活に励みます。

それでは、また。

竹田和平さんが亡くなられたそうです。

こんばんは。

今日は、訃報を。
年齢は80を超えていたのでそれほど驚くことではありませんが、竹田和平さんが亡くなられたそうです。

竹田和平さんは、「たまごボーロ」で有名な竹田製菓の経営者（たぶん創業者）だった人物で、株式投資の世界では和製バフェットなどと呼ばれることもあり、長期投資家として有名です。

資金力がありますので、会社四季報の株主欄にも多数の会社で登場するなどしていたわけです。自分の投資した会社の株主に和平さんの名前があると安心したものです。和平銘柄などと言われていることもあったようです。

ご本人は、和製バフェットではなく、「平成の花咲かじぃ」と名乗ってウェブサイトを持っていましたね。

また、近年は、竹田本社の名前で四季報に載っていましたので、相続対策も抜かりないものと思います。とはいってもそれなりの財産ですので、相続税も結構な額になるのでしょうか。


最後に、和平さんのご冥福をお祈り申し上げます。